商品住宅市场 基本走势和政策选择

2004年4月以后，在宏观紧缩的背景下，商品住宅投资作为全社会固定资产投资的一个组成部分，理所当然地受到各个有关方面的关注。与2003年同期相比，2004年2～4月份，房地产投资的增长率分别达到57.1%、41.1%和34.6%，这更进一步证实了房地产投资增长过速。为此，抑制房地产投资成为落实宏观紧缩和抑制投资过热的一个重要方面。然而，2004年7月以后，对房地产市场发展的种种担心和议论，很快从“投资增长过速”转变为“价格上升过快”，并由此进一步深入到了“房地产泡沫”。这些担心和议论，严重影响到房地产发展政策的取向选择，影响到房地产市场的未来走势。由此，需要对2004年的商品住宅发展状况进行专门分析，探讨中国商品住宅市场的未来走势和政策选择。

房地产市场发展中的紧缩效应分析

在商品住宅价格快速上扬的背景下，一些人强调，这种价格上扬是虚假的，其泡沫迟早要破灭，那么，该如何解决商品住宅价格上扬问题？

从价格上看，直接可选择的方案大致有三：其一，全面运用行政机制限定（或规定）商品住宅的价格，以此抑制房价上涨。这种方式的确能够抑制房价上涨，但其最直接的结果将是几十年中计划价格在房地产市场中的复归，同时，商品住宅供不应求的状况日益严重。其二，部分运用行政机制限定（或规定）部分商品住宅的价格，以平抑商品住宅价格。这种方式实际上是商品住宅价格的“双轨制”，它能够抑制住受行政机制控制的那部分住宅价格，但不能抑制住不受行政机制控制的另一部分住宅价格，由此，很容易引致三种现象发生：一是如果行政控制价格与非行政控制价格之间存在明显差距，那么，利用职权及其他优势进行两种价格之