即将过去的2006年是国家对房地产市场进行宏观调控力度最大的一年。5月17日出台的“国六条”和在这之后的一系列政策和措施都充分显示了党和政府对房地产市场进行深层次调控的坚定决心。

在国家宏观调控的一系列重拳出击下，北京市政府也积极出台了一些具体措施来响应国家调控房地产市场的政策，然而，令决策者没有想到的是，北京市房价不降反升。从北京市统计局公布的房屋销售价格指数来看，2006年上半年为107.9，而第三季度这个数值就到了108.5（见图1）。从2006年12月中旬的北京冬季房展的情况来看，当前北京房地产市场有两大趋势：一是商品房价格继续攀升，展会首日意向成交均价达到了8540元/平方米；二是商品房成交量明显萎缩，据展会组委会提供的数据显示，共有2.3万人参观了展会，但首日意向成交额仅7137万元，创下近年来冬季房展首日成交量最低。

图1 北京房屋销售价格指数季度趋势

我们不禁要问：北京市商品房价格在政府屡次宏观调控下为何不降反升？北京市房地产市场的症结究竟何在？

房价与地价之争

最近几年，社会上一直存在着所谓的房价与地价之争，即究竟是地价的上升推动了房价的上涨还是房价的上涨拉动了地价的上升。如果只是从理论上来看，两种说法都有道理。房地产开发商认为，由于政府垄断了土地的供给，通过“招、拍、挂”等方式获得的高昂土地出让金是提高房地产成本进而推动商品房价格上涨的直接原因。而政府部门则认为是由于随着社会经济发展而产生的对房地产的大量需求导致的过高房价直接拉动了地价的上升。

从图1可以看出，从2004年第四季度开始，房屋销售价格指数有一个突然的飞跃，而这正好处于政府在全国全面实行土地“招、拍、挂