永佃制是封建社会晚期出现的一种租佃制度，从其形成到新中国成立的五六百年间，经历了形成、发展和衰落、消亡的全过程。永佃农对土地拥有使用权，地主只能照额收租，无权随意增租夺佃。在典型的永佃制度下，土地被分离为所有权和使用权两个部分，并有相互对应的名称，前者通称“田底”或“田骨”，后者谓之“田面”或“田皮”“佃皮”等。

与永佃制形成、发展和土地所有权、耕作权分离相联系，土地买卖也在发生变化，所有权（收租权）、使用权（耕作权）合一的传统土地买卖被分割为田底（田骨）和田面（田皮、佃皮），亦即土地所有权（租权）和使用权（佃权）两项彼此独立的交易。

当然，这种分离并非一蹴而就，而是经历了一个逐渐演变的过程：永佃制下的土地买卖，起初在内容和形式上与普通土地买卖并无多大差异，只是文契特别载明，“任凭买主收租管业”，表明买主对土地只能收租，已无撤佃或收回自种的权利，传统的土地买卖实际上已变为土地所有权或收租权买卖；继而依存于土地的收租权，同土地的关系逐渐疏离，地租直接成为交易标的物，收租权的买卖演变为剥离土地的纯地租买卖；接下去，以土地丘块为单元的地租整卖演变为不受土地丘块限制的分拆零卖；最后，随着地租买卖数额缩小，频率升高，地租买卖日趋零碎化、平常化、日常化，实际上变成一种存本取息的投资途径或抵押借贷的金融调剂手段。

永佃制下土地买卖的上述变化，在一些永佃制比较流行的地区，都有发生，而以皖南徽州地区最为典型，资料亦相对丰富、完整。本文主要以皖南徽州为例，同时参照其他文献资料，对这一变化及其性质、影响进行初步考察和阐释。

从“收苗管业”的土地买卖到“收租管业”的租权买卖

在皖南徽州一些地区，传统的土地买卖契