城镇住房制度改革的历程

（一）改革开放前的城镇住房制度

十一届三中全会以前，中国实行福利化分房的住房制度。新中国建立初期，由于处在社会制度转型时期，在住房政策上，一方面，国家保护私人房产及其合法的租赁关系，禁止任何机关、团体或个人任意占有私人房屋；另一方面，国家对公有住房采用租赁制，即将原来由国家征收的住房，连同家具等作为实物分配给职工及其家属。后来，将原先无偿使用的包干制改为有偿租赁制，由职工缴纳租金，同时实行低租金制度，以租金养护房屋。从1956年到1978年期间，国家对城镇私人出租房屋进行社会主义改造，采取国家出租、公私合营，对私房进行赎买（即于一定时期内给予固定的租金，但逐步将其性质改变为国家所有），同时，在公有住房制度方面实行“六统一”制度，即“统一分配、统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一管理”。

总体而言，改革开放以前的住房政策具有以计划经济为基础、以实物分配为基本手段的明显特征。尽管国家对住房的投资总量占到同期GDP的1.5%，姚玲珍：《中国公共住房政策模式研究》，上海财经大学出版社，2003，第1版，第367页。但仍然存在着大量的住房短缺、住房分配不均衡等问题。

（二）改革开放后，以公有住房为对象的改革阶段（1980～1998年）

在1980年4月2日，邓小平对中央领导同志谈话为中国现代住房制度改革指明了方向。“谈到住宅问题，邓小平说，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合