在美国，个人消费支出占GDP的70%左右，私人投资占GDP的18%左右，而住房无论从消费还是投资角度讲均在国民经济发展中占据重要地位。多年来，住房投资占美国国内私人投资的34%，住房占个人消费支出的15%左右。住房在美国之所以能成为推动经济增长的重要引擎，一定程度上得益于美国政府主导的住宅金融体系。然而，由次贷引发的金融危机使美国的住宅金融体系面临前所未有的挑战。

低迷的住宅抵押一级市场

金融危机爆发后，美国经济受到重创，失业率创历史新高，直接导致住宅市场的衰退和住宅金融市场的低迷。从住宅的供给来看，住宅投资跌落至历史低位，占GDP的比例从2005年的6.1%，降到2008年的3.3%和2009年3月的2.5%（参见图1）。从全国住宅市场的交易情况来看，新建住宅价格中数从2007年最高时的24.79万美元/套，降至2009年3月的20.6万美元/套，跌幅在20%以上。新房销售量持续走低，从2005年的128万套降至2008年的48.5万套；到2009年3月新房销售了40.2万套，比上年同期下降11%，但环比出现止跌企稳迹象（参见图2）。存量住宅交易量从2005年最高时的707.6万套降到2008年的491.3万套。存量房价格中数从2006年高峰时的22.19万元/套，降至2009年1月的最低点16.48万美元/套，跌幅为26.8%。价格大幅走低促使存量房销售量自2009年开始逐月小幅上升，年底销售量达到545万套，比上年增长了11%，价格中数上涨至17.8万美元/套（参见图3）。

图1 美国住房投资占GDP比例

图2 美国新建住房销售量和价格中数比较

图3 美国存量房销售量与价格中数比较