第二至第四章分别从流入地（外来人口）和流出地（外出人口）的角度出发对家庭住房需求进行了研究。在一个城市（或住房市场）中，不仅有户籍仍在外地的外来人口，同时也会有部分户籍在本地的人口外出。在第二章中，户籍背后居民享受基本公共服务的不均等，使有定居意愿的外来人口在当地的定居成本较大而更倾向于选择租房居住；而在第四章中，外出人口的“家庭汇款”则可以促进流出地家庭进行住房投资，外来人口与外出人口对当地住房市场需求面的影响机制不同。但在以往有关流动人口对房价影响的研究中，更多的是仅站在流入地的角度考察外来人口的影响，对外出人口的影响有所忽视。本章则在第二至第四章研究的基础上，结合以往文献中对流动人口与住房市场的研究成果，利用70个大中城市的流动人口数据，围绕外来人口和外出人口对房价的影响展开实证分析。

流动人口与大中城市房价

城镇化过程伴随着大量的人口流动，2010年“六普”数据表明，几乎每5个常住人口中就有1个属于流动人口。《2010年第六次全国人口普查主要数据公报（第1号）》载明“大陆31个省、自治区、直辖市的人口中，居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口为261386075人，不包括市辖区内人户分离的人口为221426652人”。张展新、杨思思（2013）将前述“人户分离”人口归结为两种统计口径下的流动人口。人口流动通过需求面对流入地和流出地的住房市场均会产生重要影响。图5-1a与图5-1b展示了70个大中城市以及人口净流入城市与人口净流出城市2005～2012年房价和房价增长率的运行态势。本章以常住人口与户籍人口大小之比定义人口净流入城市和人口净流出城市