房地产是不动产，因此房地产业的发展与城市发展息息相关、兴衰与共。当前走新型城镇化之路是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，围绕提高城镇化质量，国家正在构建科学合理的城市格局，原则是：“按照统筹规划、合理布局、分工协作、以大带小的原则，立足资源环境承载能力，积极推动城市群和都市圈健康发展，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间格局。”毫无疑问，未来我国的城镇化格局将对经济和社会产生举足轻重的重要影响。在城镇化新格局下，中小城市的房地产也将呈现不同的发展特征。

中心城市引领城市群发展是未来城镇化的新格局

到2018年，我国的城镇化率达到了59.58%，进入了城镇化发展的高级阶段。从城镇化发展的一般规律看，城镇化率超过50%以后是城市空间形态演变的分水岭。一般而言，城市化率达到30%之后，城镇化快速发展，大城市规模迅速扩张，吸引乡村、小城镇、中小城市人口向大城市集聚，这就是传统的城市化阶段，就是农村农业非农化的过程。当城镇化率超过50%之后，城市人口已经超过乡村人口，这时候大城市的集聚效应仍然存在，但是受到城市治理水平的限制等因素影响，大城市规模效应、集聚效应出现下降。典型的表现是，城市空间随着开发量的增大，开始出现饱和，城市病出现，如城市房价高涨、环境污染、交通拥堵、社会治安问题等，无形中增加了城市发展的额外成本。城市的规模成本逐渐大于规模效益，集聚经济变成了集聚不经济。大城市中心区用地紧张、资源有限、环境恶化等原因迫使一部分人口与产业向外迁移。相形之下，大城市周边那些环境舒适、交通便捷的中小城市、小城镇最先受到大城市的辐射带动影响，比较优势凸显，开始进入较快发展