根据十九大报告精神，租购并举已经成为中国住房制度的基本方向，建设更加完善的租赁市场是“房住不炒”、“住有所居”的重要实现路径。此项改革虽然早已经列入“十三五”规划，但是直到2017年，随着试点城市的确定、允许集体建设用地建设租赁住房等一系列政策出台，才进入实质性阶段。大规模的新兴租赁部门建设，将扭转中国住房制度改革以来所倡导的产权优先趋势，对中国住房市场格局、中国家庭住房保有权偏好以及居住状况等都将产生重要影响。

本文重点探讨这一政策出台的背景，相关政策演进、试点实施情况，以及下一步改革需要解决的一些重点问题。

政策出台的背景

1978年以来的住房改革，成功地将中国转变为一个产权（相对于租赁权）优先的国家。1998年停止住房实物分配以后，政府大力鼓励家庭购买老公房、经济适用房以及商品房的政策在这种转变中起了重要作用。2010年普查显示，我国城镇住房的平均自有化率为74.85%（见表1），成为世界上住房自有率最高的国家之一，超过美国（66.9%，2010）、英国、法国、德国等世界上多数国家（见表1）。显示了中国家庭强烈的住房持有偏好。

表1 各国市场租赁、社会租赁与业主自住比例

但是，国际经验证明，高住房自有率的国家，受房地产周期性及房地产业高负债率特征影响，蕴含更高的房地产金融风险。Kemeny，J. 1995. From Public Housing to the Social Market：Rental Policy Strategies in Comparative Perspective. London：Routledge.中国由于地方政府收入、债务与房地产价格高度捆绑，风险进一