近年来，随着城市市政交通基础设施条件的改善以及城市产业和功能向郊区迅速扩展，城市建设重点向外围转移，郊区农村土地快速升值。如何对郊区的农村集体土地进行合理定价，成为一个与农村集体经济发展密切相关的问题。相比我国国有城市建设用地比较成熟的价格体系，我国农村集体建设用地流转市场还处于初级阶段，发育不完善，且缺少相应的技术规程，也没有形成统一的市场价格体系。土地资源定价过低严重制约了农村集体建设用地的高效利用，损害了集体经济的利益和农民的权益。

农村集体建设用地的土地资源定价过去常采用两种方式：一是在市场交易活跃的地区，交易双方信息较为对称，趋向于采用市场定价的方法。二是在市场交易相对不活跃的地区，则往往是交易双方签订经济合同，采用收益现支法得到交易价格。以上两种定价方法都有一个共同的假设前提，即农村集体建设用地是一种商品。然而，我国的农村集体建设用地有其特殊属性。农村集体建设用地不是纯商品，目前还承担着很大一部分公共服务功能。农村集体土地只有在剥离其社会公共服务功能之后才能成为商品。本文基于农村集体建设用地不是纯商品这一假设前提，结合北京市密云县穆家峪镇华润希望小镇的实地调研，采用成本倒推法计算郊区农村的集体土地流转价格，以期为农村集体土地定价提供借鉴。

华润希望小镇规划和建设的基本情况

山区农村仅仅依靠村集体经济组织自主运作很难实现城乡一体化的快速发展，只有依靠政府引导，引入社会资本，以项目为依托，才能更有效地推进产业转型，实现公共服务均等化，最终实现就地城镇化。穆家峪镇作为典型的山区乡镇，在小镇建设前存在土地收益低、年轻人外出务工比例高以及公共配套设施服务滞后等局限。2010年11月