《物业管理条例》第21条、第35条规定了两阶式的集体性物业服务合同缔约形式，但未明文禁止物业服务企业另行与业主个别缔约。《物权法》第81条中的“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”，也不能成为个别缔约的授权性规则。实务中，出现了多种形式的于“集体合同”外再行“多重缔约”的现象，殊值重视。因非规范缔约形成的物业服务合同，不应一概否定其效力，但可从拘束力评价的角度解决其与集体合同间的效力冲突。从根本上，在民法典合同编立法中，应确立定型化物业服务集合契约的缔约规则，以破解业主集体行动困境，缓和不同主体间的利益冲突。

肖明明:西南政法大学民商法学院民法专业博士研究生。