农地和农房金融化利用政策变化

集体土地的金融化利用，既是中国农村土地制度改革的重要内容，也是农村金融发展的重要举措。以融资担保的方式来盘活“沉睡”的农村产权资产，被视为“三农”改革的最重要突破口之一。经过多年的探索，中国农用地和农民住房的抵押贷款利用，无论在理论上还是实践中，均积累了一定的经验。2018年12月国务院向第十三届全国人大常委会第七次会议提交的《关于全国农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点情况的总结报告》（以下简称《总结报告》，农地的经营权和农民住房财产权以下统称“两权”）显示，由于农地和农房在不同的政策时期，称呼不完全一致。本文为叙述方便，不同时期的农村承包土地经营权、农用地、农村土地经营权、土地承包经营权等均以“土地经营权”称谓，泛指农用地的使用权。个别地方以“农地”强调农村土地之意义。在农民宅基地上建设的农民住房，统一以“农房”称呼。截至2018年9月末，全国232个试点地区农地抵押贷款余额520亿元，同比增长76.3%，累计发放964亿元；59个试点地区农房抵押贷款余额292亿元，同比增长48.9%，累计发放516亿元。http：//www.npc.gov.cn/npc/cwhhy/13jcwh/2018-12/24/content_2067766.htm.对于这样的成绩，是否能够真正体现“两权”抵押贷款的实际情况，有待进一步分析。

2018年12月29日，全国人大通过了《农村土地承包法》修正案，确立了土地经营权的独立法律地位和融资担保权能。这是《土地管理法》颁布32年以来，对集体土地利用方式的重大调整，也是《担保法》颁布23年、《物权法》颁布11年