政府工作报告定调平稳积极，楼市政策环境趋于放松

在楼市进入增速放缓、去库存化、市场分化、去行政化的“新常态”背景下，政府工作报告再提“稳定住房消费”，重申“坚持分类指导”，尤其是2009年以来再度提出“支持改善性住房需求”，以稳定市场预期、“促进房地产市场平稳健康发展”，确定了平稳积极的政策基调。与此同时，报告提出“把一些存量房转为公租房和安置房”，同时要求推进信贷资产证券化以及住房公积金等领域的改革，显示出中央政府灵活运用市场化手段、积极推进长效调控机制建设的态度和决心。

由此来看，“新常态”下的房地产政策基调基本确定，即“稳定消费+分类指导+长效机制”。其中，“稳定消费”与“去库存化”相对应，“分类指导”与“市场分化”相对应，“长效机制”与“去行政化”相对应。

图1 2006～2015年政府工作报告的楼市政策基调

“去库存化”仍是主线，“稳定消费”成主要着力点

（一）供求形势转为“供大于求”，“去库存化”将持续数年

1.楼市供求形势发生转变，“供大于求”成为常态

近年来，尤其是进入2014年以来，随着前几年房地产投资的过快增长，我国楼市供求形势发生本质变化，由以往的“绝对短缺、供不应求”转变为“总体偏松、供大于求”。

从历史数据来看，当前楼市“供大于求”主要始于国际金融危机爆发时的过度调控。实际上，危机爆发前，商品房销售额增速略大于房地产开发投资增速，楼市供给依然偏紧。但危机爆发后，随着4万亿元投资直接或间接地流入房地产市场，以及2009年政府对住房消费的强力刺激，楼市供求增长开始错位，2010年以来呈现供给增速远大于需求增速的情况，并直接演变成当前的“供大于求”。如图2所示，2010～